What’s This Letter
ES
Leer mi carta

Municipal · España

Plusvalía municipal: la factura del ayuntamiento tras vender o heredar un inmueble

Es la factura del ayuntamiento por el impuesto de plusvalía tras vender, heredar o recibir en donación un inmueble urbano en España. Desde la reforma de 2021, no se paga si se puede acreditar que no hubo ganancia real — pero hay que invocarlo y documentarlo activamente.

Qué tan grave: requiere acciónTambién llamada: plusvalía municipal, plusvalía, IIVTNU, impuesto de plusvalía del ayuntamiento

Es la factura del ayuntamiento por el impuesto de «plusvalía» después de que vendieras, heredaras o recibieras en donación un inmueble urbano español. El contribuyente es, en general, el vendedor en las compraventas y el adquirente en herencias y donaciones.

Existía la obligación de declarar la transmisión en 30 días hábiles (seis meses en las herencias, ampliables a un año). La liquidación es el cálculo del impuesto hecho por el ayuntamiento, o la comprobación de tu autoliquidación.

Desde la reforma de 2021, no se debe impuesto si se puede probar que no hubo ganancia real — pero esa exención hay que invocarla y documentarla activamente: no se aplica sola.

Quién la envía

El ayuntamiento del municipio donde está el inmueble. El IIVTNU es un impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos cuando cambian de manos (venta, herencia, donación).

Membrete del ayuntamiento; nombra el impuesto «Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana» o «plusvalía»; identifica el inmueble transmitido (referencia catastral), la fecha de transmisión, los años de tenencia, la base imponible y el importe; indica el plazo de pago y el pie de recurso (reposición, un mes).

El plazo

El deber de declarar: 30 días hábiles desde una transmisión entre vivos, y seis meses —ampliables a un año a petición— desde un fallecimiento (TRLRHL, art. 110.2), contados desde el devengo (la fecha de la venta o del fallecimiento). El pago de una liquidación notificada: la ventana del art. 62.2 LGT (hasta el 20 del mes siguiente o el 5 del segundo mes), contada desde el día siguiente a la notificación. El recurso: reposición en un mes (TRLRHL, art. 14.2.c).

Si no haces nada

No declarar la transmisión permite al ayuntamiento liquidarla más tarde, dentro del plazo de prescripción de cuatro años, con sanciones e intereses encima. Ignorar una liquidación notificada: pasada la ventana del art. 62.2, la deuda entra en período ejecutivo con recargos del 5 al 20 %, después apremio y embargo, y pasado un mes la liquidación es firme — incluso en casos en los que podría haberse probado que no hubo ganancia y no pagar nada (TRLRHL, art. 104.5).

Calcule su fecha

La regla de arriba es lo que fija la ley. Introduzca las fechas de su propia carta y se convertirá en una fecha.

Esa fecha figura en el sobre o en el acuse de recibo, no en la carta — introdúcela y calculamos el plazo por ti.

Cómo escala

  1. 01Transmisión sin declarar: liquidación de oficio municipal más posible sanción e intereses (deber de declarar del TRLRHL, art. 110; los notarios comunican todas las transmisiones al ayuntamiento cada trimestre, art. 110.7).
  2. 02Notificada pero impagada: período ejecutivo con recargos del 5, 10 o 20 % (Ley 58/2003, arts. 28 y 161), providencia de apremio, embargo.
  3. 03Sin recurrir en un mes: la liquidación se vuelve firme aunque la transmisión no produjera ganancia real — la exención del art. 104.5 debe invocarse, no se aplica automáticamente.

Tus opciones, según el procedimiento

  • Declarar la transmisión a tiempo (30 días hábiles entre vivos; 6 meses más la posible ampliación a un año en las herencias, TRLRHL, art. 110.2), adjuntando la escritura.
  • Si no hubo ganancia: invocar el TRLRHL, art. 104.5, declarando la transmisión y aportando los títulos de adquisición y de transmisión para probar la ausencia de incremento — entonces no se debe impuesto.
  • Elegir el más favorable de los dos métodos legales de cálculo (coeficientes objetivos frente a ganancia real) donde la ordenanza lo permite (TRLRHL, art. 107.5, reforma post-2021).
  • Pagar la liquidación notificada en la ventana del art. 62.2; solicitar al ayuntamiento aplazamiento o fraccionamiento si hace falta.
  • Recurso de reposición en el plazo de un mes (primer paso obligatorio, TRLRHL, art. 14.2) y, después, los tribunales.

Cómo responder

Tipos de respuesta

  • Presentar el recursoRecurso de reposición contra la liquidación del IIVTNU (art. 14.2 TRLRHL) · art. 14.2 RDL 2/2004 (TRLRHL), preceptivo antes del recurso contencioso-administrativo contra actos tributarios locales
  • Pedir aclaracionesDeclaración del IIVTNU con invocación de la no sujeción por inexistencia de incremento de valor (art. 104.5 TRLRHL) · art. 104.5 RDL 2/2004 (TRLRHL), redacción del RDL 26/2021: no se produce la sujeción cuando el interesado acredite la inexistencia de incremento de valor, aportando los títulos de adquisición y de transmisión; art. 110 TRLRHL (deber de declarar)
  • Pedir más tiempoSolicitud de prórroga del plazo de declaración en las transmisiones mortis causa · art. 110.2.b RDL 2/2004 (TRLRHL): seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo; con carácter general, art. 32.1 Ley 39/2015 (ampliación de hasta la mitad del plazo, si no perjudica derechos de tercero y se pide antes del vencimiento)
  • Confirmar el pagoPago de la liquidación en período voluntario · art. 62.2 LGT — notificada entre el día 1 y el 15 de un mes, hasta el 20 del mes siguiente; notificada entre el 16 y el último día del mes, hasta el 5 del segundo mes siguiente; si el vencimiento es inhábil, el inmediato hábil siguiente
  • Pedir pago a plazosSolicitud de aplazamiento o fraccionamiento de la liquidación · art. 65 LGT y arts. 44-46 RD 939/2005 (RGR), aplicables a la hacienda local por remisión del art. 12.1 TRLRHL y con las condiciones de la ordenanza municipal

Dónde y cómo

  • Registro electrónico de la Administración u Organismo destinatario (sede electrónica)
  • Oficinas de Correos — presentación en sobre abierto (art. 16.4.b Ley 39/2015)
  • Oficinas de asistencia en materia de registros (OAMR) — presencial, normalmente con cita previa
  • Representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero
  • Correo electrónico ordinario
  • Fax

Qué hace que cuente

Una respuesta se tiene por presentada en plazo si entra en un registro válido —registro electrónico (sello de fecha y hora oficial de la sede, disponible las 24 horas todos los días del año), oficina de Correos en sobre abierto (fecha, hora y minuto de admisión), oficina de asistencia en materia de registros o consulado— dentro del último día del plazo; lo que cuenta es la fecha de presentación o admisión, no la fecha en que el escrito llega al órgano competente.

Preguntas frecuentes

Vendí con pérdidas. ¿Tengo que pagar la plusvalía?

Si se puede acreditar que no hubo incremento de valor, no se debe impuesto (TRLRHL, art. 104.5). Pero la exención no se aplica sola: hay que declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y de transmisión que prueben la ausencia de ganancia.

¿Qué plazos hay para declarar la transmisión?

30 días hábiles en las transmisiones entre vivos, y seis meses desde el fallecimiento en las herencias, ampliables a un año a petición (TRLRHL, art. 110.2).

¿Y si no declaro nada? ¿Se enterará el ayuntamiento?

Los notarios comunican todas las transmisiones al ayuntamiento cada trimestre (TRLRHL, art. 110.7). El ayuntamiento puede liquidar de oficio dentro del plazo de prescripción de cuatro años, con sanciones e intereses encima.

¿Existen dos formas de calcular el impuesto?

Sí: los coeficientes objetivos o la ganancia real, y puede elegirse el método más favorable donde la ordenanza lo permite (TRLRHL, art. 107.5, tras la reforma de 2021).

Fuentes

Hechos verificados en las fuentes de abajo el 28 de agosto de 2026.