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Plusvalía municipal: la factura del ayuntamiento tras vender o heredar un inmueble

Es la factura del ayuntamiento por el impuesto de plusvalía tras vender, heredar o recibir en donación un inmueble urbano en España. Desde la reforma de 2021, no se paga si se puede acreditar que no hubo ganancia real — pero hay que invocarlo y documentarlo activamente.

Qué tan grave: requiere acciónTambién llamada: plusvalía municipal, plusvalía, IIVTNU, impuesto de plusvalía del ayuntamiento

Es la factura del ayuntamiento por el impuesto de «plusvalía» después de que vendieras, heredaras o recibieras en donación un inmueble urbano español. El contribuyente es, en general, el vendedor en las compraventas y el adquirente en herencias y donaciones.

Existía la obligación de declarar la transmisión en 30 días hábiles (seis meses en las herencias, ampliables a un año). La liquidación es el cálculo del impuesto hecho por el ayuntamiento, o la comprobación de tu autoliquidación.

Desde la reforma de 2021, no se debe impuesto si se puede probar que no hubo ganancia real — pero esa exención hay que invocarla y documentarla activamente: no se aplica sola.

Quién la envía

El ayuntamiento del municipio donde está el inmueble. El IIVTNU es un impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos cuando cambian de manos (venta, herencia, donación).

Membrete del ayuntamiento; nombra el impuesto «Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana» o «plusvalía»; identifica el inmueble transmitido (referencia catastral), la fecha de transmisión, los años de tenencia, la base imponible y el importe; indica el plazo de pago y el pie de recurso (reposición, un mes).

El plazo

El deber de declarar: 30 días hábiles desde una transmisión entre vivos, y seis meses —ampliables a un año a petición— desde un fallecimiento (TRLRHL, art. 110.2), contados desde el devengo (la fecha de la venta o del fallecimiento). El pago de una liquidación notificada: la ventana del art. 62.2 LGT (hasta el 20 del mes siguiente o el 5 del segundo mes), contada desde el día siguiente a la notificación. El recurso: reposición en un mes (TRLRHL, art. 14.2.c).

Si no haces nada

No declarar la transmisión permite al ayuntamiento liquidarla más tarde, dentro del plazo de prescripción de cuatro años, con sanciones e intereses encima. Ignorar una liquidación notificada: pasada la ventana del art. 62.2, la deuda entra en período ejecutivo con recargos del 5 al 20 %, después apremio y embargo, y pasado un mes la liquidación es firme — incluso en casos en los que podría haberse probado que no hubo ganancia y no pagar nada (TRLRHL, art. 104.5).

Cómo escala

01Transmisión sin declarar: liquidación de oficio municipal más posible sanción e intereses (deber de declarar del TRLRHL, art. 110; los notarios comunican todas las transmisiones al ayuntamiento cada trimestre, art. 110.7).
02Notificada pero impagada: período ejecutivo con recargos del 5, 10 o 20 % (Ley 58/2003, arts. 28 y 161), providencia de apremio, embargo.
03Sin recurrir en un mes: la liquidación se vuelve firme aunque la transmisión no produjera ganancia real — la exención del art. 104.5 debe invocarse, no se aplica automáticamente.

Tus opciones, según el procedimiento

Declarar la transmisión a tiempo (30 días hábiles entre vivos; 6 meses más la posible ampliación a un año en las herencias, TRLRHL, art. 110.2), adjuntando la escritura.
Si no hubo ganancia: invocar el TRLRHL, art. 104.5, declarando la transmisión y aportando los títulos de adquisición y de transmisión para probar la ausencia de incremento — entonces no se debe impuesto.
Elegir el más favorable de los dos métodos legales de cálculo (coeficientes objetivos frente a ganancia real) donde la ordenanza lo permite (TRLRHL, art. 107.5, reforma post-2021).
Pagar la liquidación notificada en la ventana del art. 62.2; solicitar al ayuntamiento aplazamiento o fraccionamiento si hace falta.
Recurso de reposición en el plazo de un mes (primer paso obligatorio, TRLRHL, art. 14.2) y, después, los tribunales.

Preguntas frecuentes

Vendí con pérdidas. ¿Tengo que pagar la plusvalía?

Si se puede acreditar que no hubo incremento de valor, no se debe impuesto (TRLRHL, art. 104.5). Pero la exención no se aplica sola: hay que declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y de transmisión que prueben la ausencia de ganancia.

¿Qué plazos hay para declarar la transmisión?

30 días hábiles en las transmisiones entre vivos, y seis meses desde el fallecimiento en las herencias, ampliables a un año a petición (TRLRHL, art. 110.2).

¿Y si no declaro nada? ¿Se enterará el ayuntamiento?

Los notarios comunican todas las transmisiones al ayuntamiento cada trimestre (TRLRHL, art. 110.7). El ayuntamiento puede liquidar de oficio dentro del plazo de prescripción de cuatro años, con sanciones e intereses encima.

¿Existen dos formas de calcular el impuesto?

Sí: los coeficientes objetivos o la ganancia real, y puede elegirse el método más favorable donde la ordenanza lo permite (TRLRHL, art. 107.5, tras la reforma de 2021).

Fuentes

Hechos verificados en las fuentes de abajo el 28 de agosto de 2026.